经济政策与楼市
2013年以前，因为中国的外汇盈余太多，人民币供应量的大头是外汇兑换，尽管2002-2007年，强制结汇制度过渡成了意愿结售汇制，但是外汇兑换一直使得广义货币供应量M2增速过快。在2001-2014年之间，中国的外汇储备疯狂增长，在2013年达到了巅峰值接近4万亿美元，人民币兑外币的汇率也一直在上涨。国内货币过多，2009年、2010年，大蒜、绿豆、玉米等农产品价格接力式的大幅上涨，连续催生出“蒜你狠、豆你玩”等通胀事件。由于国内寻求保值增值的货币太多，越来越多的资金涌入楼市，使得国内房价也节节上升。人民币汇率上升，货币供应量大，经济过热，怎么办？根据《中国人民银行法》，我国货币政策的最终目标是，“保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。”于是中国央行的货币政策就出台干预了。
对症下药，2009-2013年，中国一直鼓励企业走出去，也鼓励个人出国游，任务只有一个，就是花掉外汇。于是，出现了一些企业去美国、香港上市，一些企业在欧美国家收购企业、购买大楼；大批中国人也走出国门，去全世界旅游、购物、买房。当国内的企业或个人出国消费的时候，就会把手里的人民币兑换成外汇，然后在国外花掉，那么国内的人民币和中国的巨额外汇储备都会减少，人民币汇率会下降，也能降低国内的人民币供应量，从而遏制通胀。
这些措施见效很快，2013年，中国的外汇储备见顶，开始下降，一年后中国的外汇储备量急速下降，一直降到3万亿美元左右才稳住。2013年6月中国金融业忽然闹起了“钱荒”， 如果一家银行在6月20日向另一家银行借钱，1天的利率，按年折算最高达30%。多位金融机构人士表示，当时资金紧缺的状况的确是有史以来最严重的。究其原因，还是中国的外汇流失太快，使得货币供应量出现了不足。发生“钱荒”以后，央行开始运用各类新型利率调控手段（如创设常备借贷便利SLF等工具）来稳定货币市场利率。
外汇储备量急速下降的同时，人民币兑外币的汇率也开始快速贬值。如果不立刻扭转这个趋势，那些投资中国楼市的国际热钱也会流出，那时外汇储备的持续减少就更加难以遏制。因此，中国的外汇政策发生了360°大转弯，奉命出国花外汇的企业全都给我回来，把外汇留在中国外汇局账户上，同时开始逐步限制个人的外汇兑换量，全力把外汇留在中国账户上。把外汇留下来有两个作用：一是作为人民币发行的抵押品，稳定国内的人民币供应量；二是遏制人民币贬值趋势。
2013全年中国有2000多亿美元的贸易顺差，但是流出的资金比这个数字庞大的多，外汇储备每减少一美元，国内人民币就少了6元多。要怎么才能增加货币发行量呢？货币发行是需要抵押物的，外汇是一种抵押物，前面说过的买房人用首付、一套商品房和未来30年的工资作为抵押物也是可以的，其他有价值的抵押物（比如上市公司资产+上市股份）也是可以的。于是，2014年年中，国家开始推动股市；2014年底，国家启动房地产去库存政策，全面取消限购限贷，这些都是为了一个目的，增加货币供应量。
在一些官媒的造势下，2015年A股的牛市来了，市值狂飙的同时，国家大力推广股权质押，欢迎上市公司用股权质押来借钱，只要企业或企业主借了钱，人民币就供应出去了。可惜，杠杆没玩好，股灾降临了。通过股市增加货币发行量的这条路走不通了，2014年9.30房贷新政，同期开始撤销限购，靠楼市增加一部分货币供给。另外，就是多轮降息降准，增加M2的货币乘数（注释1），最终增加货币供应量。降息是央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率；降准是央行降低法定存款准备金率，影响银行可贷资金数量，从而增大信贷规模，提高货币供应量，一般来说，降息降准会给股市、楼市以及企业融资带来流动性，是全面的利好。然而当时鼓励买房的政策刚刚推出，股市已经熄火，中小企业没有抵押物贷不到款，于是，降息降准释放的流动性大部分进入了楼市，然后出现了2015年开始的一波全国范围的房价上涨。房价上涨，新房和二手房的成交量就会放大，而买房人多半会贷款购房，不论是用房贷，还是用抵押贷款，这个贷款额都是新增的货币供应量。因此，在经历了2014年广义货币供应量M2增长率快速下降之后，2015年M2的增长率又回升到13.3%。
注释1：货币乘数是M1、M2与基础货币相除的得数，受多种因素影响，总体来说，货币乘数与法定存款准备金率及利率负相关。
但是，降息降准也有副作用，就是在股市和企业贷款需求疲软的时期，这些措施很容易推动房价过快上涨，容易重蹈股市的覆辙。楼市确实也是按这个剧本演绎的，全国大中小城市房价全面上涨，各商业银行的涉房贷款也大幅增长。潜伏在中国楼市的外国资金也感受到了风险，开始将国内楼市资产变现，将资金弄出中国。比较典型的例子是李嘉诚不断卖出国内持有物业，然后到英国购置资产。陶加来2015年底获知，新加坡凯德置地将持有多年的一栋北京中关村西区的住宅楼（之后改名远中悦来大厦）卖给了深圳的一个基金公司，深圳的基金公司将这栋楼分拆出售，零售价大概5.6万元/平方米，虽然这栋楼里的每套住宅都是学区房，但在这个单价下，性价比并不高。从李嘉诚和凯德置地的动作只是冰山一角，但是可以看出，外资认为中国楼市的风险在积聚。
央行的资产负债表里，对商业银行的债权在2016年增长了近6万亿元。为什么央行对对商业银行的债权会快速上升？因为商业银行放贷太多，揽到的存款却没有快速增加，商业银行只好主要通过央行的中期借贷便利工具以及再贷款（注释2）来获得流动性，就造成了央行对商业银行债权的快速增长。2016年的统计数据出来，房价数据火箭式暴涨，楼市市值增长迅速，作为货币发行抵押品的任务完成，房价再涨下去就会给金融稳定带来了巨大的风险。另外，外汇也已经稳住了，进入2017年之后人民币汇率开始回升，货币政策的目的——“保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长”的目标达成，是时候回归正常的货币政策了。于是，国家在2016年930房贷新政的基础上，中央政府向地方政府下达了行政命令，对各城市的年房价涨幅给出了上限，并明确规定，违反的地方行政一把手下台。很快，各地方政府就行动起来了。以北京为例，2017年3月17日推出317新政，认房又认贷（全国），进一步提升首付比例；2017年3月26日，北京市出台“商办房”最新限购政策，要求在建在售商办类项目不得卖个人，不久又出细则将商办类项目的商住房纳入了住宅限购范围。这个政策给予整个商住房市场致命的打击，远洋新天地这类商住房项目一下子由热卖变成无人问津，北京商住房的新房价格和二手房价格都腰斩了。4月3日，北京市住房城乡建设委出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，将住宅平房纳入限购范围，屡屡创出天价的老城区大杂院学区平房一下子偃旗息鼓。
注释2：在中国，再贷款即指中央银行向商业银行提供的信用贷款。
这时的北京楼市政策，可以用严苛来形容，买住宅、平房、商住房都需要购房资格，名下一套房及无房的京籍人口、5年以上不间断北京社保或北京纳税的非京籍人口才有购房资格，这其中一直没买过房、也没贷过房贷的人才能享受首付35%的首套购房待遇，其他所有有购房资格的购房人都要求60%的首付比例。在这么严格的政策面前，北京楼市仿佛一夜之间由夏入冬，一二月份分外火热的二手房市场突然冷清了起来，北京市的二手房成交均价从3月的61000多元/平米下跌到4月的54000多元/平米，一个月成交均价下跌超过11%。