1999年，TVB楼市题材电视剧《创世纪》开播，一时间全港万人空巷追剧集。这$部耗资1.5亿港元的港剧与它的名字一样气势恢宏，迄今为止仍是TVB成本最高的一部剧之一。
剧中主角许文彪有一句话道出了当时所有香港人的心声：“我不是没有尝试过，我尝试安分守己，拼命干活！挣那么一点点钱！我试过！但是外面那些人，外面那些人！他们只是拿一点点钱出来，花一点点时间，把房价炒高不断地赚大钱！这叫作公平吗？”
更为戏剧的是，该剧著名编剧司徒锦源，当时他已经45岁了，依然没有钱买房。
那部剧开播十几年之后，香港人买房还是那么难，置业难度冠绝全球。
2018年更爆出一则成交信息，香港何文田的一个车位以600万成交，大概只有4个平方。中环31平小户型卖到1500万，单价接近50万每平。
为此，香港政府提出首次置业支持政策：从没买过楼的香港永久性居民，个人月收入不到3.4万或家庭月收入不到6.8万，就有资格申请首置盘，低价买楼。
据统计，家庭月收入4万以上的，已经是香港前32.8%的人群了。天呐！现在即使月收入6.8万，都得靠政府帮忙才买得了房，可见香港楼价的惨烈程度！
那么香港高楼价的真正历史原因是什么？它过去一百年又是如何演变成今天这样的？对我们又有什么启示？
01、香港概况及由来
香港目前800万人口左右，有1104多平方公里的土地，目前开发出来的只有260平方公里左右，开发程度24%。
01香港概括及由来
在明朝时，广东一带盛产莞香，此香香味奇特，颇受人们的喜爱，故而远销全国，饮誉世界。
由于当时贩香商人们一般都是在港岛北岸石排湾港将莞香装船运往外地，所以人们将这个港口称为香港，意为贩香运香之港，将港口旁边的村庄，称为香港村。
1841年英国侵略军在港岛南部赤柱登陆后，由一名叫陈群的当地居民带路，英军询问该处地名，陈群用当地土话答称”香港”,英军即以陈群的地方口音HongKong记之,并用以称呼全岛。
在1842年签订的《南京条约》中,香港作为全岛的名称被正式确定下来。
02、香港城市化的肇始肇始
《南京条约之后》，香港被英国殖民者占领，其基本的城市建设也由此展开，通水、通电、修筑马路等，逐步由一个渔村转变为小型城市。这个期间，大量外国资本进入，兴办银行、航运、贸易、加工企业等，香港进入数十年的稳定发展时期。
由于香港拥有便利的地理条件和殖民地的荫蔽，使其成为远东地区经济和政治人物活动的跳板，辛亥革命前夕，孙文、黄兴等人多次前往香港，躲避晚清追杀和募集革命经费，华侨也多聚集于此，兴办民族工业。
1911年后的国民党执政初期，香港并非当时的大城市，但1937年远东第一大城市上海沦陷之后，大量高官富贾携带巨额财富逃往香港，为香港带来大量的人口和财富，以致一到“饮茶时间”，香港酒楼食肆就人满为患。
1941年太平洋战争爆发，香港被日本占领长达三年时间，百业萧条，人口由战前150万锐减至1945年的50万，楼市也出现下跌。
（日军轰炸香港，房屋大量倒塌，留下一片废墟）
但1945国共内战，蒋介石败退台湾又使香港迎来了新一轮的人口涌入狂潮，香港人口从1945年50万人一下子膨胀到1950年的200万人。
据统计，这次人口狂潮至少给香港带来了超过5亿美金的资金以及100多万廉价劳工。
而1950年爆发的朝鲜战争，使香港再次获得从东南亚流入的1亿美元资金！这是一个多大的数字呢？大概十年后，香港全年GDP也不过10亿美元。
朝鲜战争期间香港是战略物资贸易中转站，大量物资从这里源源不断转运至朝鲜战场，使得香港贸易额不断攀升。
依靠大陆的资金和战争贸易，到朝鲜战争结束时，香港已经拥有了大量的港口码头、船舶、贸易公司以及劳工人才。这些为后来60-70年代香港本土制造业出口产品，抢占国际市场提供了强大的支持。
自此以后，香港这座城市形成了自我造血能力，工业化进程加快，经济腾飞，为楼市其后数十年的增长提供了源源不断的经济支撑。
1950年，香港制造业产值仅占GDP9%，1955年升至21.8%，到1970年更是高达31%，可见期间工业制造的突飞猛进。
战后香港以服装、塑料花等劳动密集型产业和航运为主，蓬勃发展的经济，使无数小人物实现了人生逆袭，香港居民储蓄存款连年上涨。在香港置业安居成为那一批外逃至香港的人们最大梦想！俗称“逃难香港，个个都希望发达，最终有瓦遮头”。
（战后香港人的居住条件）
03、香港城市化高速发展阶段与华人企业家崛起
工业化总是伴随着城市化，而城市化使房地产业逐渐成为香港的经济支柱。
那时候每到周末，很多香港家庭几乎全家出动去参观新楼盘示范单位，俗称“唔买都去看下”。
这种全民买楼的社会大环境，隐隐中预示着香港社会即将迎来史无前例的财富机会，而霍英东、李嘉诚、李兆基、郑裕彤等人就是敏锐地捕捉到这个大机遇的人。
霍英东原始资本，来源于倒卖战后日本遗留下来的机器设备。
这些机器价钱便宜，买来之后稍加修理就可以用，投入资金少，转手快。虽然利润不算太大，且不能长久，但却为霍英东积累了日后大展拳脚的原始资本。
朝鲜战争结束后，霍英东预料到香港因为长年不冻，航运贸易事业必定繁荣，从而带来城市化的发展，而这将促进商业及住宅楼的开发。
于是他抢先把经营重点转向了房地产。1954年12月，霍英东拿出自己的120万港元，再向银行贷款160万港元，在香港铜锣湾买下了他的第一幢大厦，并创办了”立信建筑置业有限公司”，从此一发不可收拾。
开始，他也和别人一样，自己花钱买旧楼，拆了后建成新楼逐层出售。这样当然可以稳妥地赚钱，可是由于资金少，周转慢，一栋楼要卖很久，所以刚开始他的房产公司并无多大起色。
后来霍英东与律师行及公司职员开会讨论，有没有更快的办法卖房回笼资金。最后，他想到完全可以采取房产预售的方法，利用想购房者的定金来盖新房！然后把腾出的资金再去拿地，拿了地之后再收一笔定金，然后再去拿地…
这个办法不但能为他快速筹集资金，更重要的是还能提前锁定客户，化被动为主动，因为收了定金，将来哪怕卖得比市价稍高，楼盘也能一抢而空。
后来大陆盛行一时的认筹金就是脱胎于这种由霍英东首创的“楼花销售”方法。
例如2005年广州某开发商，5000万买下土地之后，立即对外宣传：先交2万认筹金，一年后开盘时打9折，如果没有选上房子全款退还。一下子，近2000人认筹，开发商迅速筹集到4000万。关键是这笔钱属于“无息贷款”，因为一年后选不上房，开发商只需要全款退回，并没有利息，白白使用4000万一年，肯定比找银行借贷划算。
但这种销售方式对于当时香港的购房者来讲，也是有利的。先付一小笔钱，就可以取得所有权，待到楼房建成时，很可能地价、房价都已上涨，而已付定金的买方只要把房产购买资格卖掉，转手就有可能赚一大笔钱！
因此，香港市民纷纷入市，“炒楼花”在50年代中期开始盛行全港。
霍英东这边干得如火如荼，而那时候的李嘉诚还在为自己的塑料花制造四处寻找兴建工厂的土地。
他却发现每次他看上的土地，不是被人加价抢走，就是短短几个月价格大涨或者业主不卖。李嘉诚意识到房地产行业即将爆发。于是他毅然决定进入房地产行业，但他并不完全采用当时香港流行的“卖楼花”经营做法。
之前霍英东发明了卖楼花的销售方式，也就是拿着图纸就开始卖房，然后用买家的钱去盖楼。这可以极大弥补资金不足，还降低了风险。但其实购房款，只有一成首付是买房人出的，剩下的九成贷款全部是银行的，开发商们等于把风险都甩给了银行。
一生谨慎保守李嘉诚认为这种做法如果银行大面积地停止贷款或者发生挤兑风潮。企业就会陷入困境，加上香港的土地非常稀缺，卖掉一个楼盘就少一个楼盘，所以他采取了只租不售的做法，长期持有土地和大量房产。
1959年到1980年，香港的工业用地，商业写字楼和住宅，分别涨了280倍，73.5倍和82倍，他就这么不断地攒房子，只出租不出售。
李嘉诚反而成为最赚钱的地产商，而那些以卖楼为目的的地产商，反而业绩跑不过他。卖楼花的开发商，相当于不断地做短差，看似短期利润惊人，但是长期一看，跟李嘉诚的市值比，差距甚大。
投资也是同理，短炒获利不大，长期持有的才是真正赢家。无论是茅台、腾讯的股票还是北京、上海的房产，优质资产天然具有长期的增长性。
香港的土地越卖越少，开发商最后的库存卖完之后，几乎很难再拿地，所以当年很多靠卖楼花急速崛起的开发商很快就销声匿迹。反观李嘉诚，他长期持有，极少出售，除了住宅，他很多的工业地产和商业地产的租金现在已经变成了强大的现金奶牛。
2013年我在中环曾经请教过香港的朋友：为什么李嘉诚涉足众多行业，但一生几无大败，始终保持华人企业家的领先地位？
那位90年代初就跟随四叔在股市共进退的朋友说：因为他每次都亏得起，无论任何时候，李嘉诚都让自己生意出现亏损的时候，还有其他的业务和现金流来维持，假设他一个生意亏掉一两千万，但他地产租金、港口码头的收入都不止这个数。他的经营始终没有突破安全边际，所以企业从未出现过系统性的崩盘风险。
果然，愈演愈烈的炒楼花，使得香港1961爆发楼花挤兑风潮，潮汕籍银行家廖宝珊在这次挤兑中，脑溢血死亡，引发香港的楼市震动，政府出手整治楼花销售，楼市陷入低谷，一大批开发商倒闭。
但该次挤兑风潮并未阻止人们投资楼市的步伐，第二年楼市又开始火爆。当时正值华资银行与英资银行白热化竞争阶段，华资银行为了承揽更多贷款业务，纷纷开出一成首付，甚至零首付的按揭贷款，无论市民是否收入充足一律批贷。
终于，1965年初再次爆发更大规模的银行挤兑风潮。多米诺骨牌由一家叫明德银号的小型银行引起。
原本该银行倒闭并非什么大事，但是倒闭的消息一经登报，媒体的渲染迅速点燃人们的恐慌情绪。
他们担心其他华资银行也会倒闭，无法取回自己多年积蓄的存款。于是争相前往各个华资银行取回自己的存款。
此时华资银行再多存款准备金也经不起突然的挤兑，头寸调不过来，纷纷被挤爆，被人为逼到破产。当时最大的华资银行恒生银行，一天被提走8000万存款，眼看再继续挤兑，自己就没钱可支只得宣告破产了，紧急之中，恒生卖身求命，将51%股权贱价出售给英资汇丰银行。
自此以后，香港大型的华资银行悉数被英资控制，这些股份之后再也没有回到华资手中，而侥幸活下来的小银行不久后也退出市场，华资银行全行业从此一蹶不振。
1965年连续爆发的楼价大跌，银行挤兑风潮事件导致香港恒生指数股票大跌四分之一，香港各行业遭受沉重打击，经济再次陷入低迷。
踏入1972年，美国总统尼克松访华，随后九龙和香港岛之间的红磡过海隧道正式通车，政治气候变化和交通规划使香港楼市又重新进入平稳上涨期。
1970年代香港华人企业也逐渐作为新参与者跟外资企业竞争，华人家族几乎全部涉足房地产业务，在高地价策略下这些华人家族获利颇丰，逐渐超越当时最大的英资企业。
04、香港低税自由贸易天堂之下是高地租的代价
1982年9月，刚刚从马岛战争抽身出来的撒切尔夫人访华，与总设计师就香港的前途问题展开谈判。为了防止港英政府在回归之前，抢先卖掉香港大部分的优质土地套现走人，中国限制香港回归之前每年出让土地不得多于50公顷。
港英政府也乐意接受，因为当时六百多万人仅仅居住在香港总面积18%的土地上，这就令政府既节约了基建开支，又享受饥渴式卖地的高额回报。虽然卖地总面积限定在50公顷，但是价格并没有被限定，所以虽然地卖得少，但卖地价却越卖越高，政府收入反而大幅增加。
（每年卖地平均价格示意图）
最高峰时，土地收入占当年香港政府总收入的40%，几乎香港的财政支出一半来源卖地收入，如果再算上二手交易带来的税收以及政府持有的租赁物业收入，可以说，房地产行业如果长期下滑，整个香港将陷入财政困境，政府、学校、医院、警局、文化、养老机构等将面临大面积欠薪，停工，社会将陷入一片混乱。
为此，香港在寻找到新的财政来源之前，不得不持续高价卖地，以维持整个政府系统运转。
（每年卖地面积及总收入示意图）
经济学所谓租税同源指的是税负低的地方，一般地租都奇高；而税负高的地方，地租一般比较低。
香港自由港，免税天堂的美誉是以高昂的地租作为支撑的。既然市场免税了，政府本身不是企业，并不生产财富，没有收入来源，那庞大的组织系统和公共支出靠什么来维持呢？只能靠地租。
高额卖地收入和房地产税负，是香港能够实行低税制的原因之一。而市民一旦成为有房阶级，高楼价便会令有房阶级感到富足，相关的财富效应令人产生巨大的购房欲望。整个社会就会形成“有楼万事足，买房必致富”的想法，在“减量化”供地政策之下，香港楼价在80年代进入加速上涨周期。
05、1997年香港楼市暴跌之前发生了什么？
进入90年代，香港楼市依然火爆，犹如脱缰野马，一路奔腾，在1991年至1996年之间，香港楼价指数上升了4倍。
五年之内，上涨4倍，这是大陆楼市都从未有过的，放眼世界，也只有崩盘前的日本可比。猛烈的涨幅，刺激着每一个香港市民，所有人都不相信楼价会下跌。
真正高潮在1996年，当年一年，香港房价再上涨30%！
其时英国为了延迟香港回归，不断鼓动国际舆论，传播中国没有治理先进城市的经验，香港一旦回归就会陷入混乱的论调，但总设计师高瞻远瞩，一锤定音，决意收回香港，并且承诺保证香港现行制度50年不变，继续繁荣。
继续繁荣意味着什么？意味着楼价继续上涨。据此香港人认为内地不会让香港出现楼价下跌，英资撤走，红筹一定接盘。只有保持平稳过渡，香港继续繁荣才能证明“一国两制”的正确性。
回归之前，怡和、置地、嘉道理等英资家族企业开始大规模抛售手中核心资产，楼市指数形成一个向下缺口（如图）
后来内地红筹果然大肆托市接盘，抢先接了英国人不少工商铺大厦，给市场留下深深的“土豪扫货”印象。
红筹接盘传言得到确证之后，香港地产商与市民一道，竞相入市，囤积居奇，多股力量一起抢货的绞杀之下，楼市进入最后的疯狂。
当时沿街商铺、住宅、甚至过道、阁楼都被市民抢购一空，大量的公司职员、清洁阿姨、家庭主妇加入投资行列。
豪宅行情最先启动，平均升幅达到了三到四成，紧接着中小型住宅楼宇、学区房价格攀升20%到25%。
1997年初，尖沙咀豪宅嘉文花园发售，当天一个4号筹以203万元转手，楼花价格居然约占了总楼价的两成！也就是这个人什么都没干，光是转手这个1000万豪宅的购买资格，他就赚了203万！
市场火爆，银行按揭部门、律师行和地产代理也忙得不可开交，加班加点，赚得盆满钵满。
1996年美联物业的金牌经纪人廖玉娟，全年收入超过400万元，干一年立即在香港买楼，轰动全港，成为令人艳羡的“打工皇帝”。
一片楼市火爆之下，香港人均供楼负债率已经逐渐向更危险的高点逼近。在1994年，香港人均供楼负债水平为90%，1995年遭遇政府打击，跌到70%，但在1996年又迅速回到90%以上。
为了平复市民对高楼价的抨击，也体现香港回归之后重视民生工程，1997年10月，首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出“八万五”的房屋政策：每年兴建的公营和私营房屋单位不少85000套，10年内解决全港7成家庭居住问题，将轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。
董建华的初衷是好的，但突如其来的金融危机迅速刺穿楼市泡沫，港府的“八万五”政策事与愿违，加速了楼价下跌。原本希望加大供应使楼市“软着陆”的计划变成了“硬着陆”。
刚开始下跌时，有些人认为楼价很快就会回升，抄底时机来了，再次冲进楼市抢货。
但是这次下跌不同于之前，它是系统性的崩盘，跌完再跌，丝毫没有止住的迹象，底部似乎看不到头。
由于暴跌之前，大量的香港人都是以一成首付买房，当楼价跌去10%的时候就开始资不抵债了。银行要求购房者补足资本金以弥补亏损部分，否则封屋拍卖。
然而在金融危机、楼价暴跌的时候，很多企业都是收缩战线，裁员求生的，这就导致了社会大量的人员失业。这批失业的人，更加无力补足资本金，保住自己的房子不被银行收走。
为了保住自己房产不被银行收走，近十万民众走上街头，抗议“八万五”计划，要求停止供应，久经考验的董建华望着街头汹涌的人群，脸色苍白，“八万五”计划是他施政报告的核心决议，如今面临流产，对本届政府以及后人对他身后的评价意味着什么他内心非常清楚。
其实金融危机爆发之前，为了去杠杆，港元的利率已经由当年的8.5厘升至10.25厘。政府升高利率之后，供楼压力大增，很多工薪阶层已经岌岌可危，金融危机重重一击之后，不得不弃供。很多人变成“负资产”，一时间市场上出现大量的“银主盘”（业主弃供，银行封屋拍卖）。但是房屋挂出来拍卖也无人问津，银行也开始崩了。
06、楼价持续下跌与社会混乱
从1998年初开始，香港楼市以三级跳的形式每一两年下跌30%，最低价时仅高峰期价格的33%左右。
1998年7月到1999年3月这九个月中，政府在民众压力下，暂停卖地；开发商、银行、建筑行业也一片哀鸿，社会陷入混乱。
到了2002年，香港的楼市已经在蹉跎中跌去六成，政府为了鼓励刚需接盘，房贷利率已经回落，低至2.5%，首付一成即可置业，但是很多人觉得楼价还会继续下跌，还没从97年的阴影走出来。
那时候香港经济出现了通缩，经济徘徊不前，加上美国发生了911恐怖袭击事件，因为联系汇率导致港元也受到影响，更多香港人民都在担心以后能不能保住工作。
万一没了工作，利息再低，还不起房贷也是白搭。况且看到开发商手上还有那么多楼可以买，大家自然不心急入市。
时间来到2002年11月时，即香港楼市低迷的第五年，政府终于忍不住了，公布大力刺激楼市的措施。只是2003年，香港又遭受沙士病毒袭击，全城恐慌，使得楼价再次下挫一成，较1997年高位已经跌去七成，当年500万的房产，2003年仅值150万。
07、2004年香港楼市触底回升，再也没有回头
其实2003年是香港楼市下跌之后的底部，自2004年重回上升通道之后，香港楼价就再没回过头了。那个时候买房的人，简直抄了一个世纪大底。跌无可跌的时候，就是大涨的时候。
香港楼市得以重回上升通道，得益于2003年香港与内地签署的CEPA文件，正是该文件促进了香港与内地的交流，使经济走出通缩阴影，整个社会重现生机。
CEPA全称《內地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，其核心的内容之一是推进“个人自由行”，允许境内居民个人赴港旅游。据香港特区政府统计，CEPA在2004～2006年为香港创造了3.6万个新职位，累计“个人游”旅客达2000万人次，按人均消费5000港币计算，为香港带来1000亿港元的收入。此后，随着内地个人自由行开放的城市越来越多，香港旅游业、零售业急速繁荣。
彼时商务部副部长廖晓淇也在接受采访时表示：“签署CEPA”以后，（香港）酒店、零售、餐饮、运输等相关行业的景气回升，拉动了房地产市场回稳。
2004之后，香港楼价跌跌撞撞稳步上涨来到了2008年。
当年爆发全球金融海啸，楼市急冻，但是在强大消费能力的支撑下楼市并未再次出现2003年沙士病毒那样的跳水情况。
到2009年年初，美国政府出手救市，推出量化宽松政策，引发全球通胀。香港因为采取联系汇率制度同样爆发通胀，楼价也重回升轨，自2009年至今已上升1.63倍，较之2003年低位更升达4倍。
楼价下跌时民怨沸腾，现在回涨了，没房的民众又不乐意了，无论涨跌政府都备受压力，可以说，痛骂楼价是香港的社会宣泄方式。
香港政府为了稳定楼市，平息民怨便开始从需求端干预香港房地产市场，宣布自2010年11月开始征收的特别印花税。俗称“辣招遏制楼价”。
结果大家后来也知道了，辣招非但未能遏制楼价上升，还令问题更加严重，因为一旦交易，政府就要收重税，于是大量业由出售改为出租，同时提高租金，打算与政府长期抗衡。
众多业主纷纷改售为租之后，市面上在卖住宅就更少了，楼价升得更快，这一轮市民获胜。
既然二手市场转售为租，导致在售房源减少，那么政府就打算推地供应新盘来应对。
财政司司长2011年2月答记者会上，承诺推出更多土地，加大供应，但市民并不相信政府有足够的力量加大供应，从而冲击楼价，仍然继续买买买。
楼价继续攀升，最终金管局出手，银行开始收紧楼宇按揭，买家购买力不足，在与政府对抗之中最终败下阵来，被迫延缓入市，楼价趋稳。
2012年，梁振英就任新一届行政长官。
2013年，新一届政府在土地市场仍然无任何突破，土地出让寥寥，因此只能进一步出台辣招管理需求端，遏制楼价。
其后，香港楼市在辣招消化期过去之后，又稳步上涨，但行情并不算特别好。
2015年，大陆开始轰轰烈烈的去库存，大量城市的楼价翻倍，于是京沪深广等城市的高净值人士纷纷卖掉一部分房产，赴港抢购物业，规避风险。香港楼价于2016年第四季度再次大幅攀升，并很快创出新高，直至今天。
世纪启示录：
1、任何一个大规模工业化的国家都伴随着急速城市化，无论是之前的英国、美国，还是韩国以及中国台湾、香港都经历过这个阶段。
农业是分散生产的，而工业是大规模协作生产的，既然要聚到一起才能生产，必然产生集中、爆发性的居住需求。可以说，城市化是工业化的产物，任何一个政府都无法阻挡房价上涨，所有调控只是干扰了房产的价格信号而已，并没有摧毁房产的价值，更无法消灭大量存在的居住需求。城市化进程不可逆转，上涨的力量一直存在，不是人为可以改变的。
2、一座城市的房价总是伴随着这座城市的兴起、发展、衰落涨涨跌跌。城市发展前景好，楼价一定坚挺。
3、一座城市真正的竞争优势不是拥有多少基建路桥、体育馆、医院学校，而是长期、稳定的法治。如果不能保证资本安全，这座城市是没有未来的，人们会纷纷外逃他处。
香港在过去百年，每当大陆出现动乱，总是能够吸大量的人口和资金，是因为地理、法治等条件提供的安全、稳定环境。
3、香港以数百万人口的规模，房地产自1953年至今上涨了65年，几乎跨越人的一生。大陆人口高达13亿，每年GDP增长还有6.5%左右，自1998年房改开始计算，宽幅震荡涨到2050年完全没问题。
大陆楼市上涨完整路径：1998-2014全国普涨—— 2014年-2020一线及省会涨——2020-2050一线城市涨。马太效应越来越明显，头部城市上涨的周期最长，适合长期持有。
4、高房价的根源，不是炒房客，也不是开发商，而是土地财政。
5、房住不炒！房住不炒！
6、楼价短期急升容易逼空下跌，暴发金融风险，跟随经济发展温和上涨才是对社会有利的。如果楼价五年急升4倍，必跌，因为没有经济面支撑，购买力还没赶上来。
7、如果你所在城市当年楼价急升，尽量不要追高买入，否则你可能买在了类似1997年的历史高点。
8、买房前一定要认真跑盘，利用框架思维找到笋盘。笋盘不怕跌，笋值越高，房产安全边际越高。
9、香港楼价大跌时，高大上的CEO盘、哄抢抬价的学位房首先暴跌。这类房产平时不会跌，一旦它们跌了，就是楼市价格下行的信号。因为需求受价格变化曲线影响，以奢侈包包和油盐为例，当收入下降时，人们可以不买奢侈包包，但是油盐还是要买的。所以楼价下降，先跌的都是高溢价的CEO盘、学位房，其次是改善住房，最后才是刚需住房。不到万不得已，人们是不会轻易抛售自己仅以栖身的刚需住房的，它相当于油盐。
10、宁愿买没什么概念的成熟地段，也不要买便宜的偏远郊区或者有高大上规划、人烟稀少的新区。上涨时，这些地区的二手房难以卖出套现；而当楼价下跌的时候却是跌得最快的，风险很高。
楼价如果下跌，大量的投资需求会一夜消失，全部回归生活。偏远郊区和新区，暂时不宜居住，是最多人抛售，价格跌得最快的。
11、楼价如果突然下跌，一般很快就会企稳，接着横盘一两年，然后再等待新一轮的涨跌信号，决定走向。所以楼价下跌时，你有两年的逃生机会，这时不卖，下一轮如果继续下跌，你会被套得更深。
12、楼价如果不是突然下跌，而是连续阴跌，每月跌一点，一年累计跌去15%以上，这种下跌一定是漫长的，经济基本面和信心已经坏掉，下跌会连续好几年都停不下来。如果出现这种信号，冰山开始崩了，逃命吧。
13、楼价下跌，对所有人都是不利的，无论你有房无房，都会受到冲击。
楼价跌，银行坏账亏损，无论该职员是否有房都会被裁掉。职员被裁，家庭收入减少，消费疲软，零售业开始萎缩，无论该零售员是否有房都会被裁。
零售业下滑，工业制造厂商就会出现问题，工商业出现问题就没钱还银行贷款，银行没钱就会…
随着更多人被裁，整个社会就会减少消费，勒紧裤腰带过日子，陷入1998年至2002年香港那样的通货紧缩，GDP低位徘徊不前的困境。
所以无论你收入高低，是否有房，都应该盼望国家蒸蒸日上，楼价平稳上涨，千万别跌。